L’envie d’acheter une villa à Bali vous démange, mais vous vous posez plein de questions : est-ce une bonne idée ? Puis-je négocier ? Est ce un bon investissement ? Est-ce légal ? Dois-je mandater un agent et/ou un notaire ? Quelle fiscalité ? Voici nos conseils pour être sûr de bien acheter à Bali !
Vous avez étudié le marché, la finance est organisée et vous avez essayé de comprendre les lois de propriété balinaise. Et après, que faire ?
- Choisissez un bon agent immobilier pour vous aider à trouver votre villa
- Négociez le prix
- Faites bien valider les titres de propriété du vendeur chez un notaire (il existe des faux)
- Signez une lettre d’intention avec le vendeur acceptant le prix de paiement final
- Versez un acompte à votre notaire (et pas au vendeur !). Celui-ci est habituellement de 10% du prix de la propriété (pas plus !). Le solde sera dû entre un et trois mois après.
- Au versement du solde, recueillez votre certificat de propriété (ou de location) en Indonésien et payez le notaire 1% du prix de la propriété.
Cela peut paraître simple, mais comme partout dans le monde, l’acquisition de biens peut devenir compliquée. Voici quelques conseils pour vous aider.
1- Décidez de la localisation de votre future villa
Comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement est clé. Choisissez plutôt Seminyak si vous souhaitez un fort retour financier par exemple. Mais Ubud peut également être un bon choix. Voici l’étude complète des rentabilités de villas à Bali publiée en 2015 par Villa-Bali.com, la première agence de location de villas à Bali.
2- Trouvez la villa de vos rêves avec un agent immobilier professionnel
Guidé par une bonne agence immobilière (contactez-nous pour une liste confidentielle d’agents que nous recommandons), trouvez une villa qui vous plaise… Voici les éléments à bien prendre en compte :
- l’emplacement et notamment, y a t-il un risque de construction à coté de la villa ?
- distance de la plage et des commerces (ce sont 2 facteurs clés pour une mise en location future)
- le zonage du quartier : est ce un quartier vert (agricole), résidentiel ou touristique ? Dans le cas d’un quartier vert, il ne vous sera pas possible d’obtenir de permis de construire donc passez votre chemin ! Si c’est un quartier résidentiel alors vous pourrez construire mais pas louer. Dans un quartier touristique, comme Seminyak ou Ubud, vous pourrez construire et louer. Votre notaire est la meilleure personne pour vérifier le zonage (ne vous fiez pas aux dires du vendeur).
- Enfin, s’il s’agit d’une villa existante, faites faire une inspection par un entrepreneur local. Les constructions en Indonésie peuvent être de très mauvaise qualité…
3- Trouvez un bon notaire pour vous représenter
Une fois la villa de vos rêves trouvée, il faut vous faire assister d’un notaire. Toute transaction immobilière en Indonésie, même pour une location d’un an, se fait devant le notaire. Son coût est raisonnable (1% de la transaction) donc ne vous privez pas ! Contactez nous pour une liste confidentielle de notaires que nous recommandons.
Voici ce qu’il faut bien vérifier :
- Est-ce un free hold (pleine propriété, illégal pour les étrangers, nous ne recommandons donc pas du tout la pratique du prête-nom qui est illégale) ou un lease hold (usufruit pour une durée déterminée, généralement 25 ans, qui est une pratique tout à fait légale) ? Votre notaire et votre agent immobilier vous aideront sur ces détails.
- Faites étudier et vérifier par votre notaire (pas celui du vendeur !) le titre de propriété de la terre sur laquelle se situe la villa que vous achetez. Ne signer le contrat de vente ou de location, free hold ou lease hold, uniquement avec le propriétaire de la terre.
- Vérifiez que le chemin d’accès (gang) à votre terrain soit bien sécurisé et autorisé. Il n’est pas rare, si vous êtes à l’écart d’une rue, que le gang soit propriété d’une personne privée. Auquel cas le droit d’accès du gang doit être bien spécifié (et notarié) dans un contrat spécifique annexé au contrat de vente.
- Attention à bien signer chez un notaire qui représente vos intérêts (donc pas le notaire du vendeur). Tous les contrats sont en Indonésiens mais demandez bien une traduction en Anglais (qui n’a cependant pas de valeur légale).
Une fois votre investissement fait, nous recommandons de prendre contact avec des spécialistes pour s’occuper du marketing et de la distribution de votre villa. Vous aurez accès à un réseau d’agents, et surtout gagnerez un temps précieux dans la gestion des demandes des clients.